29 nov 2014

Dossier wonen

Groen heeft een plan klaar om Merelbeekse wooncrisis aan te pakken Wooncrisis? De term is gewikt en gewogen en, ja, we mogen gerust van een wooncrisis spreken, zeker voor Merelbekenaren met beperkte financiële ruimte: jonge gezinnen die aan het begin van hun carrière staan en op zoek zijn naar een stabiele werk- en woonsituatie. Senioren die heel moeilijk aangepaste huisvesting vinden. Mensen met een laag inkomen. Zij vinden nauwelijks nog een betaalbare huurwoning in onze gemeente. Huurwoningen zijn schaars, peperduur en vaak van slechte kwaliteit. Een woning kopen in Merelbeke wordt steeds meer het privilege van rijke inwijkelingen. Groen Merelbeke onderzocht de woonsituatie in onze gemeente en komt tot de conclusie: er is een groeiende wooncrisis in Merelbeke. Het goede nieuws is dat Groen ook een plan klaar heeft:betaalbare koopwoningen door middel van community land trust

  • meer (en vooral meer betaalbare) huurwoningen door in te zetten op meer sociale huisvesting
  • nieuwe woonvormen waarin jong en oud betaalbaar kunnen wonen en elkaar kunnen ondersteunen
  • Meer service-flats, een investering die gemeente en OCMW best niet alleen aan de privé-sector overlaten.

Dit plan werd uitgewerkt door mandatarissen uit gemeente- en OCMW-raad, bestuursleden en, last but not least, door de kersverse ploeg van Jong Groen, die zich daarmee meteen op de politieke kaart zet in Merelbeke.

1.      Huidige woonsituatie in Merelbeke: torenhoge prijzen voor koop- en huurwoningen

De gemiddelde prijzen voor koop- en huurwoningen in Merelbeke zeggen genoeg:

  • Gemiddelde prijs huurwoning: €840/maand
  • Gemiddelde prijs huurappartement: €667/maand
  • Gemiddelde prijs koopwoning: €225.135
  • Gemiddelde prijs koopappartement: €260.978

1.1.            Koopwoningen

Opvallend is dat een appartement in Merelbeke nog duurder is dan een woning. Het zijn ook de appartementsprijzen (+ 9 % ivm 2011) die vorig jaar nog sneller stegen dan de woningprijzen (+ 2 % ivm 2011). De woningprijzen kregen wel een knik in het eerste kwartaal van 2013 (tot €225.135), maar vermoedelijk is dat maar een tijdelijke daling, want de uitverkoop van open ruimte aan bouwpromotoren gaat onverminderd voort. De prijzen voor appartementen zijn ook in 2013 nog verder gestegen, wat doet vermoeden dat wonen ook dit jaar alleen nog maar duurder wordt. Op het eerste zicht paradoxaal, want Merelbeke wordt in snel tempo volgebouwd. Wie lukraak door Flora of het centrum rijdt, merkt dat meteen. Het gemeentebestuur rolt de rode loper uit voor bouwpromotoren. Open ruimte wordt aan de lopende band verkwanseld. Flora heeft nauwelijks nog groene ruimte (buiten het Liedermeerspark) en ook het centrum van Merelbeke belandt meer en meer onder een laag beton.

De bouwpromotoren bouwen wel volop huizen en appartementen, maar niet de woningen die mensen in Merelbeke nodig hebben. Het zijn bijna uitsluitend koopwoningen in de hogere prijsniche, vandaar dat de gemiddelde woningprijzen jaar na jaar stijgen. Een groter aanbod leidt dus niet automatisch tot een lagere prijs, zeker niet op de woningmarkt.

1.2.            Huurwoningen

De sociale dienst van het OCMW geeft in zijn jaarverslag zelf aan dat Merelbeke kampt met een grote krapte op de huurmarkt. De gemiddelde huurprijzen (€840 voor een woning en €667 voor een appartement) tonen op zich al dat er een acute wooncrisis heerst voor mensen die niet meteen het kapitaal hebben om een woning aan te kopen.

Algemeen wordt aangenomen dat je maximaal een derde van je inkomen mag besteden aan wonen om nog waardig te kunnen leven. Vermenigvuldig bovenstaande prijzen met drie en je ziet meteen dat het echt niet alleen de allerarmsten zijn die problemen hebben om een betaalbare woning te vinden.

De prijzen zijn gemiddelden. Mensen met een leefloon of met een andere sociale uitkering vinden met veel moeite nog een woning tussen de €500 en €600. Dat betekent dat zij een inkomen nodig hebben van €1.500 tot €1.800 per maand. Een leefloon voor een alleenstaande bedraagt amper €817,36 voor een alleenstaande en €1.089,82 voor een gezin. Veel te weinig dus.

Het aantal steunaanvragen (oa voor huishuurtussenkomst, energiesteun, huurwaarborgen) is fel gestegen, van 143 naar 214. Het gebrek aan betaalbare woningen creëert een hele resem andere problemen: hogere energiekosten, hogere medische kosten (door slechte woonomstandigheden) en een groter sociaal isolement. Even alarmerend is de stijging van het aantal mensen in schuldhulpverlening, van 86 in 2011 naar 142 in 2012. De Sociale Dienst wijt dit zelf onder meer aan de hoge huurprijzen en de hoge prijzen voor gas en elektriciteit. De wooncrisis groeit zo langzaam maar zeker uit tot een sociale crisis. De woonsituatie in Merelbeke duwt mensen met een laag inkomen dus nog dieper in de armoede. Bovenstaande cijfers zijn (gelukkig) nog laag, maar de sterke stijging zou het beleid moeten wakker schudden.

Voor jonge mensen die aan het begin staan van hun carrière ziet het er nauwelijks beter uit. Veel jongeren moeten hun loopbaan noodgedwongen beginnen met een tijdelijke en/of deeltijdse job en zij moeten vaak op zoek in een prijsklasse die een stuk hoger ligt, zeker als je ook een gezin wil stichten. Laten we nog optimistisch blijven en ervan uitgaan dat jonge gezinnen nog een huurwoning vinden die niet boven de gemiddelde prijs gaat. Dan heb je nog een inkomen nodig van pakweg €2.500 (als mensen maximaal 1/3 van hun inkomen aan huishuur willen besteden). Veel jongeren halen dat vandaag niet, zelfs als ze het geluk hebben om snel een (tijdelijke) job te vinden.

1.3.            Woonaanbod voor senioren

Senioren vormen de derde kwetsbare doelgroep. Mensen willen vandaag zo lang mogelijk in hun eigen vertrouwde omgeving blijven wonen of tenminste in hun eigen buurt. Ook op dat vlak stellen zich grote problemen in Merelbeke. Uit het onderzoek 'Huisbezoeken aan 80-plussers', georganiseerd door het gemeentebestuur, blijkt dat deze leeftijdsgroep nauwelijks op de hoogte is van subsidiekanalen voor aanpassing van de woningen (bvb. Vlaamse aanpassingspremie). "Weinig woningen van 80-plussers zijn aangepast inzake valpreventie en weinig kleine ingrepen worden ondernomen. Een 23 % heeft een aantal aanpassingen laten doen in de badkamer, bij 45 % van de 80-plussers staat een bed in de huiskamer en ongeveer 6 % heeft daarnaast maatregelen genomen om vallen te voorkomen (plaatsen van handgrepen, vastleggen van matten, ?)."

Het zijn net dergelijke steunmaatregelen die mensen toelaten om in hun eigen huis te blijven wonen, meteen ook de goedkoopste en emotioneel de beste optie voor senioren. Onaangepaste woningen zorgen ervoor dat mensen sneller een verhuis naar een woon- en zorgcentrum moeten overwegen, terwijl net daar ook de wachtlijsten toenemen, ook in Merelbeke.

Bovendien schrapte de gemeente net een aantal tegemoetkomingen en premies voor mensen met een handicap, waardoor het ook voor veel (minder mobiele) senioren moeilijker wordt om nog zelfstandig te blijven wonen. Een besparing van 45.000 euro. Een zware factuur voor de getroffen mensen, maar niet de grote besparing waarmee Merelbeke uit het rood zal geraken.

Senioren hebben ook grote nood aan service-flats (assistentiewoningen). Daarbij kunnen ze zelfstandig blijven wonen, maar beschikken ze toch over een gericht zorgaanbod. Uiteraard willen mensen het liefst in hun vertrouwde buurt blijven wonen. Het OCMW moet op dat vlak een actief beleid gaan voeren. De service-flats die het OCMW nu beheert, hebben een grote aantrekkingskracht en zijn bovendien financieel rendabel. Het is een markt die we niet alleen mogen overlaten aan de privé-sector, wat nu jammer genoeg teveel gebeurt.

1.4.            Aanbod sociale woningen ontoereikend

Merelbeke telt momenteel 2,7 % sociale huurwoningen, waarmee ze ver onder het Vlaamse gemiddelde (5 %) blijft en ook niet voldoet aan het bindend sociaal objectief (bso) zoals dat door de Vlaamse regering opgelegd wordt. Dat bso moet tegen 2020 het aantal sociale woningen gevoelig doen toenemen.

Onze gemeente hinkt achterop in het realiseren van bijkomende sociale huur- en koopwoningen en sociale kavels. Dat blijkt duidelijk uit dit overzicht:

BSO huurwoningen: 184                                     Gerealiseerd: 83

BSO koopwoningen: 72                                       Gerealiseerd: 0

BSO sociale kavels: 5                                             Gerealiseerd: 0

Merelbeke werd eind vorig jaar over de hele lijn gebuisd door de Vlaamse regering, maar raakte nu met de hakken over de sloot toch nog in categorie 2a door een plan van aanpak voor te leggen. Jammer dat de regering de lat plots zo laag legt, want dit plan kan absoluut niet overtuigen:

  • Een geactualiseerd leegstandsregister: is gebeurd, maar om hierrond echt beleid te voeren, moet extra personeel ingezet worden, concrete actie is er nog steeds niet
  • Voorkooprecht zal niet of nauwelijks nog gebruikt worden
  • Inventaris van braakliggende gronden: zal niet meteen betaalbare woningen opleveren, wordt pas opgestart in 2014
  • Woonraad zal 2 keer per jaar samenkomen
  • Gemeente wil rustig de tijd nemen om tegen eind dit jaar een visietekst uit te schrijven

Dit actieplan is niet meer dan een doekje voor het bloeden, maar blijkbaar wel goed genoeg voor de Vlaamse regering.

1.5.            Wonen in Merelbeke: alleen weggelegd voor hoge inkomens

In het algemeen stellen we vast dat Merelbeke de gemeente uitverkoopt aan bouwpromotoren. Die bouwen niet de woningen waar de inwoners behoefte aan hebben, maar wel waar ze het meest aan kunnen verdienen. Dure woningen en appartementen die rijke inwijkelingen aantrekken, maar jonge gezinnen en mensen met een laag inkomen uit hun woonomgeving wegjaagt.

Voor Groen is dat onaanvaardbaar. Ondertussen wordt de open ruimte in snel tempo verkwanseld zonder dat de Merelbekenaar daar zelf enige baat bij heeft. Het gemeentebestuur moet veel meer zelf zijn verantwoordelijkheid nemen en een echte visie ontwikkelen over hoe ze wonen betaalbaar wil houden in Merelbeke. Groen heeft die visie al ontwikkeld.

2.      Het groene antwoord op de wooncrisis in Merelbeke: sociale woningbouw en nieuwe, betaalbare woonvormen

2.1.            Sociale woningbouw

Bij grotere verkavelingen (vanaf 10 loten) op publieke grond moet minstens 20 % (van de loten, niet eens van de woningen) voorbehouden worden aan sociale woningbouw. Dat wordt zo opgelegd in het decreet grond- en pandenbeleid van de Vlaamse regering. Bij private grond geldt een minimum van 10 %. In principe respecteert de gemeente die reglementering wel, maar in de feiten zien we nogal wat verkavelingen opduiken zonder sociale woningbouw. Het gemeentebestuur hanteert hier een beleid van vrijheid blijheid.

Zo kan een verkavelaar bijvoorbeeld 40 % sociale loten (op publieke grond) voorzien (of 20 % op private grond) en het overschot dan in rekening brengen bij een volgende verkaveling. In Merelbeke gebeurt vaak net het omgekeerde. Men voorziet geen of te weinig sociale woningbouw met de belofte dat men dat zal 'goedmaken' bij een volgende verkaveling. Een belofte die al te vaak vergeten wordt.

Het resultaat is dat Merelbeke sterk achterop hinkt op vlak van sociale woningbouw. Amper 2,7 % sociale woningen, waardoor heel wat mensen met een laag inkomen op zoek moeten naar een huurwoning op de private markt. Vaak zijn dat woningen van slechte kwaliteit (vaak slecht geïsoleerd) die toch €500 à €600 per maand kosten. Groen eist dat Merelbeke haar eigen verkavelingsvoorschriften en die uit het grond- en pandendecreet correct toepast en niet langer naar de pijpen danst van enkele dominante bouwpromotoren. Meer sociale woningen zullen het aanbod betaalbare woningen verhogen en de huurprijzen naar beneden drukken. Meer dure woningen zullen de prijzen nog doen stijgen. Meer betaalbare woningen zullen de prijzen doen dalen.

2.2.            Community land trust

Community Land Trust is een organisatie die een onderscheid maakt tussen grond en woning. De grond waarop de woning staat, is en blijft eigendom van de trust. De eigenaar koopt enkel de woning. Doorgaans zijn eigenaar, buurtbewoners, lokale organisaties en overheden lid en medebestuurder van de community land trust. Het concept bestaat al sinds de jaren '60 in de Verenigde Staten en geniet sinds de huizencrisis van 2008 een groeiende belangstelling.

In ons land lopen momenteel pilootprojecten in Brussel en Gent. Groen acht zo'n initiatief ook in Merelbeke mogelijk. De gemeente kan grond verkopen aan een nog op te richten clt. Eventueel kan samengewerkt worden met het bestaande initiatief in Gent.

Clt is voordeliger, zowel voor de gemeentefinanciën als voor bewoners met een laag inkomen. Als je de grond doorverkoopt aan een projectontwikkelaar, is het niet meer dan een eenmalige inkomst. Door als gemeente en/of OCMW in een clt te participeren, blijft de grond beschikbaar voor woonprojecten die het lokale bestuur mee kan bepalen.

In België kennen we enkel de twee bovengenoemde woonprojecten, maar in de Verenigde Staten blijken de clt's ook financieel stevig in het zadel te zitten. Net omdat ze bestand zijn tegen speculatie en grillige financiële markten. Zij bleken een oase van stabiliteit toen in de VS in 2008 de huizenmarkt helemaal in elkaar stortte.

Hoe werkt een community land trust? De trust bouwt of koopt woningen aan en verkoopt die aan sociale tarieven aan kopers met een laag inkomen. Mensen krijgen zo de kans om eigenaar te worden aan een betaalbare prijs. Een eigen woning is nog altijd een stevige garantie tegen armoede. De lage prijs kan geboden worden, enerzijds omdat de grond niet mee verkocht wordt, anderzijds door financiële inbreng van organisaties en overheden.

Een eigenaar kan zijn woning ook doorverkopen of zijn kinderen kunnen ze erven, net zoals bij een klassieke eigendom. Bij een verkoop keert een belangrijk deel van de meerwaarde wel terug naar de clt. Vaak geldt een systeem waarbij de verkoper 25 % van de meerwaarde ontvangt. De overige 75 % gaat naar de clt. De verkoper ontvangt dus 25 % van de meerwaarde plus de aankoopprijs die hij zelf ooit betaalde.

Overigens hoeft een clt zich niet te beperken tot woningen alleen. Ook handelszaken, buurtdiensten kunnen op dezelfde manier deel uitmaken van een clt. Het is zelfs net de bedoeling dat een clt op die manier een hele lokale gemeenschap nieuw leven inblaast.

Een clt vervangt geen sociale huurwoningen. Ook daar moet een gemeente op blijven inzetten, maar de trust kan wel een belangrijk alternatief zijn en zo de druk op de sociale woningmarkt verlichten en de wachtlijsten verminderen.

2.3.            Service-flats

Service-flats beantwoorden aan een grote behoefte bij senioren. Het is een belangrijk alternatief voor een verblijf in een woon- en zorgcentrum. De komende jaren zal vanuit het OCMW, binnen het zorgstrategisch plan, gewerkt worden aan de plannen voor een nieuw woon- en zorgcentrum.

Voor Groen Merelbeke is dit een unieke kans om een modern woonaanbod voor senioren uit te bouwen met een eigentijds woon- en zorgcentrum en service-flats binnen een toegankelijke, groene omgeving, waar ook ruimte is voor ontmoeting tussen jong en oud. Met het sociaal restaurant en het dienstencentrum zou de omgeving van het woon- en zorgcentrum een nieuwe, aantrekkelijke pleisterplek kunnen worden waar zowel jonge als oudere mensen graag vertoeven en elkaar kunnen ontmoeten.

Service-flats zijn winstgevend, zo blijkt uit de ervaring van het ocmw. Niet toevallig azen ook heel wat privé-ontwikkelaars op de bouw van service-flats. Het OCMW moet hier zijn rol in spelen en zelf een betaalbaar aanbod uitbouwen, zodat ook senioren met een laag inkomen daar terecht kunnen.

Vorig jaar stonden maar liefst 108 mensen op de wachtlijst voor een service-flat in residentie Molenhoek (de service-flats die het OCMW aanbiedt). Meer dan de helft (61) komt uit de leeftijdsgroep 75 tot 84 jaar. Het zijn net die mensen die op die manier (te) snel in een woon- en zorgcentrum dreigen te belanden.

Naast een aangepast woonaanbod moet het gemeentebestuur ook en vooral mikken op zelfstandig wonen:

  • Proactief promoten en toekennen van premies voor aanpassing van de woning
  • Premies en tegemoetkomingen voor mensen met een handicap herinvoeren en proactief toekennen of een volwaardig alternatief voorzien (ipv van de huidige 'toegankelijkheid van gebouwen, wat niet meer dan een doekje voor het bloeden is)

 

2.4.            Andere nieuwe woonvormen

Naast sociale woningen moet Merelbeke ook aandacht hebben voor nieuwe woonvormen die de schaarse open ruimte efficiënt benutten en mensen ook de kans geven om betaalbaar te wonen.

  • Kangoeroewonen: jonge gezinnen en bejaarden delen een woning, waardoor wonen goedkoper wordt en intergenerationele zorg mogelijk wordt.
  • Samenwonen: enkele gezinnen tekenen samen een woonproject uit met betaalbare woningen en gezamelijke voorzieningen (tuin, berging, wasserette, ..)

De gemeente kan dit financieel stimuleren, bvb. door premies te voorzien voor renovaties met het oog op kangoeroewonen of samenwonen en door gericht te zoeken naar geschikte locaties en die dan voor te behouden voor dit soort woonprojecten.

 

  1. 3.      De praktijk: Hebbelynck-site

Groen Merelbeke beperkt zich niet tot theoretische bespiegelingen, maar zocht ook concrete voorbeelden waar onze visie op betaalbaar wonen heel concreet kan toegepast worden. Een mooi voorbeeld is de Hebbelynck-site. De hele site is vooralsnog eigendom van de gemeente en zou perfect het startpunt kunnen zijn voor een clt-project, eventueel gecombineerd met sociale woningen en alternatieve woonvormen. Helaas dreigt ook deze site verpatst te worden aan een bouwpromotor, vernam Groen uit welingelichte bron.

 

In Flora biedt de site van de rijkswachtershuisjes in de Leopold III-straat veel mogelijkheden. Een aantal woningen worden nu door de federale overheid te koop aangeboden. Het gemeentebestuur heeft hier voorkooprecht. Groen kreeg zelf al concrete voorstellen om daar een samenwoonproject te realiseren. De huisjes zouden ook als sociale woning op de markt kunnen komen. Groen heeft er in de gemeenteraad al op aangedrongen dat het gemeentebestuur hier snel reageert.



Cijfers voor 2012, maar ook in de eerste helft van dit jaar blijven de prijzen stijgen (http://www.immotheker.be/Immotheker3/Site_v3/Default.aspx?WPID=325&MIID=...)

Jaarverslag 2012 Sociale Dienst OCMW Merelbeke, blz. 5

Jaarverslag 2012 Sociale Dienst, blz. 11

Huisbezoeken aan 80-plussers, onderzoek uitgevoerd door het gemeentebestuur, blz. 11

Meer uitgebreide info over community land trust in België vind je op http://www.samenlevingsopbouwgent.be/themas/wonen_Private_markt/CLT.htm (voor clt-project in Gent) en op http://communitylandtrust.wordpress.com/ (voor clt-project in Brussel)

Jaarverslag 2012 Seniorencentrum OCMW Merelbeke, blz. 16

 
Klik op link om dossier in pdf-formaat te downloaden.

Reacties

Please check your e-mail for a link to activate your account.